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西安多市民辛苦買房卻遇爛尾之痛 爛尾樓之殤誰來解決?

2019年03月04日 08:10   來源:華商報

  自2月20日華商全媒體征集消費問題線索以來,截至2月27日的8天時間,僅華商報新聞熱線接到的房產類投訴就多達500余條。開發商延期交房和房子遲遲不動工爛尾等,是房產類投訴中的主要問題。

  華商報記者梳理發現,出現這些情況的樓盤,不僅有城改房,還有五證齊全的商品房。

  案例1 檸檬公寓

  全款購房

  一年后工地停工

  2016年,閆先生得知高新一中初中部對面的檸檬公寓正在售賣,因為樓盤地段好,周邊配套設施齊全,家在外地的他于當年3月向開發商交納了29萬元,全款購置了一套38.82平方米的精裝公寓,合同約定2017年12月交房。沒想到,2017年年初,該公寓主體部分剛建好就停工了。

  業主詢問開發商時,對方稱因霧霾以及中高考期間不能施工,要停工一年,并表示會按照合同約定進行違約賠付。2018年年初,工地仍然沒有動工,業主們發現開發商也失聯了。直到2018年10月,業主們聯合維權時開發商才出面,“負責人當時承諾,2019年3月辦理網簽,6月底交房。”但自此再無音訊,公司也人去樓空。

  當初與開發商簽訂合同時,對方曾說手續暫時不全但都在辦理中。前幾日,有業主去檸檬公寓查看情況時,卻發現公寓大門被房管部門貼了封條。

  3月3日,記者去現場調查發現,該樓盤售樓部門口被房管部門貼了封條和“關于未取得《商品房預售許可證》不得進行預售”的通告。

  案例2 西江月小區

  買房時孩子上初一

  現在上大一還沒交房

  2013年,楊女士購買了雁塔區東儀路和南三環交會處的西江月小區4號樓一套97平方米的房子,當時每平方米是5000多元,她交納了三成首付17萬元左右。合同約定2013年年底交房。“在此買房主要是考慮到附近有一所名校的分校,當時孩子13歲,剛好可以上初一。現在孩子都上大一了還沒交房。”

  楊女士說,該樓盤封頂后就處于停工狀態,至今沒有動靜,“聽說開發商資金鏈斷裂了。2014年開始業主們就在維權,到現在也無果。我們撥打了12345市民熱線,后來西安市房管局回復說這個樓盤是違規銷售,讓找雁塔區,多次協調也沒進展。”

  據了解,2月26日,雁塔區城中村改造辦公室答復西江月業主來信時表示,開發商已和保利地產簽訂合作協議,正式展開合作,雙方正在進行股權交接。3月3日,記者在該小區看到,多棟樓體框架已建好,工地圍堵著無法進入。

  案例3 蘋果城

  買房10年沒交房

  部分業主曾組織自救

  2009年初,王先生團購了雁塔區東儀路上的蘋果城小區房子,當年5月交錢,70多平方米總價是21萬余元,第一次交了總房款的8成17萬元,開發商承諾2012年交房,交房時補齊房款。但2012年并沒有交房。

  王先生說,這個樓盤一共8棟樓,1號樓賣給了其他開發商,已經入住。2至4號樓賣給了散戶,其他的樓是團購,其中2到7號樓的主體已經完工,電梯也裝好了,8號樓蓋了30多層停工了。“部分業主勉強入住,但小區環境只能用臟亂差來形容。”

  2月28日,記者到蘋果城小區,發現小區地面還未鋪設,坑坑洼洼,車輛隨意停放,園區內沒有任何綠化。物業辦一名工作人員告訴記者,小區2至4號樓住了100多戶,沒天然氣,沒暖氣,不知什么時候能正式交房。

  小區業主多方投訴,雁塔區政府給業主的回復中稱,蘋果城項目由于受資金短缺及開發商陜西世華置業有限公司自身問題影響,處于未完工狀態。目前,該項目仍未進行土地變更,為二府莊集體土地,且內部8棟樓均屬在建項目,未辦理相關手續,未達到交房標準。

  針對此事,雁塔區多次組織專題會議,并于2018年6月25日成立了二府莊城改遺留問題及蘋果城項目工作組。目前,相關部門正對該項目進行實測,以盡快推進項目后續手續的辦理。

  案例4 香山紅葉

  開盤時宣傳陣勢很大

  沒想到還是爛尾了

  說起3年前在電子一路香山紅葉小區的買房經歷,王先生面露苦笑。

  “這個樓盤當時的宣傳陣勢非常大。”王先生表示,自己住在附近,熟悉周圍環境,而且當時開發商還承諾會贈送一部分面積,王先生就心動了。在他考慮時,該小區回遷安置房的樓已經基本建造完成了,王先生更放心了。

  2016年9月,王先生簽訂了一套90.22平方米的房屋認購合同,交納了30%的首付。合同中承諾會于2017年12月31日獲得西安市商品房預售備案,2018年9月30日開始交房。

  記者詢問該開發商是否五證齊全時,王先生稱買房時沒太注意,后來才知道該樓盤證件不全。王先生告訴記者,他購買的商品樓才建好地基。2018年9月初,在政府調解下業主們答應與開發商協商解決,“開發商只是出面告訴我們,要等到2021年才能交房。”

  2月26日,記者看到香山紅葉小區售樓部大門緊鎖,門上張貼著未取得《商品房預售許可證》不得進行預售的通告。小區最北部的單元樓已經修建了20層還剩10余層就可以封頂,中間一排單元樓修建了10多層,而最南部的一排單元樓才剛修建地基。

  案例5 漢城湖畔

  6年前買的房

  因資金短缺停工

  2013年8月,市民吳女士看中了梨園路上的漢城湖畔樓盤,買了8號樓一套82平方米的房子,首付8成30多萬元。當時只簽了協議沒有簽合同,說是不久后可以換合同,協議約定2015年6月交房,而到2015年只蓋了一半卻停工了。

  吳女士稱,買房時知道五證不全,但當時西安很多樓盤都是這樣的,都在公開銷售。

  2018年5月27日,未央區委回復業主,漢城湖畔系大白楊東村城改項目,已經取得控規、城改方案批復、土地確權批復、選址意見書和建設用地規劃許可證。開發樓盤一期5號-10號樓已于2017年10月30日復工,正在進行室內砌筑工程及地下室工程施工。二期11號-15號樓前期因資金短缺處于停工狀態,目前開發商正與施工方籌劃復工,并向大興新區未央管委會作了書面情況說明,計劃當年6月復工。大興新區未央管委會正在進一步約談開發商萬瑞。

  今年1月9日,大興新區未央管委會再次回復業主,一期5號-10號樓主體及外墻施工已基本完成,6、8、10號樓內公共裝飾及電纜施工完成,電梯施工完成已經驗收。5、7、9號樓正在進行樓內公共裝飾施工,將對開發企業所掛牌的土地出讓金進行監督,督促開發企業完成各項工作。

  2月27日,記者聯系上開發商萬瑞一名姓張的負責人,詢問復工以及交房事宜。該負責人稱,正在為這事開會,隨即掛斷電話。

  2月27日,大興新區未央管委會辦公室稱約談期間,萬瑞承諾5到10號樓今年5月交鑰匙,11號-15號樓4月初復工,計劃2020年12月交房。“這屬于城改項目,停工是因為資金原因,當時五證只有一個規劃用地證。后期只要把相關費用交了就能辦理房產證。”

  案例6 國王鎮小區

  交房一推再推

  不僅要交月供還交房租

  王先生不明白,五證齊全的房子,為什么遲遲交不了工?

  2017年,38歲的王先生購買了灞橋區名“國王鎮”的樓盤,樓盤五證齊全。他買的是3號樓一套60多平方米的房子,每平方米單價5600元,也進行了網簽,合同規定2017年12月31日交房,“我辦理了按揭,首付8萬多,每月還貸款。到了交房時間,開發商給業主發了一封信,因為治污減霾要延期交房,延遲到2018年6月。”

  到了2018年6月,開發商又發了一封信,稱延遲到2018年12月交房,2018年年底就沒任何消息了。而王先生在外面租房住,每月不僅要交租金,還要還月供,“當年想著年底能交房才買了這個樓盤。”

  今年2月1日,灞橋區政府回復國王鎮業主時稱,經調查核實,3號樓購房合同的交付日期是2017年12月31日。經與建設單位聯系,目前3號樓主體工程已完工,電還未通,影響消防驗收;天然氣外網無法動土,無法供氣。經了解,建設單位對延期交房事宜已提前告知業主,且承諾會按照合同約定對業主進行賠付。灞河新區建設局向建設單位下發了通知,要求建設單位按照合同約定對業主進行賠付,并就延期交房問題向業主做好解釋工作,加快施工進度,盡快交付業主使用。

  2月28日,華商報記者前往國王鎮小區,看到樓盤主體工程均已完工。售樓部工作人員說,只剩下管道了,很快就能全部竣工交付。

  案例7 觀瀾天下

  交錢時都封頂了

  卻遭遇了爛尾

  2014年,白女士團購了位于浐灞米家崖的西安觀瀾天下小區1號樓一套125平方米的房子,當時每平方米單價4200元。“我還買了個車位,一共60多萬元,都一次交清了。交錢時,樓盤都已經封頂了。”

  “購房合同上,開發商承諾2015年12月底交房子,但到現在房子只有一個框架。小區共10棟樓,2棟是回遷戶,其余8棟對外銷售,當年屬于五證不全。”白女士說,從2017年開始,業主們就尋找各級政府,相關單位也進行了多次協調,可一直交不了房,“不久前,開發商通知部分業主,前期購買房屋單價每平方米不足6000元的,在2019年3月1日前要補足差價,否則可能要進入拍賣程序。”

  2月27日記者看到,該小區售樓部門口還張貼著開發商2017年1月23日的一則承諾書,內容為,在未取得預售證前堅決不進行房屋銷售工作。承諾書旁貼著西安市住房保障和房屋管理局執法監察隊關于未取得《商品房預售許可證》不得進行預售的通告。

  售樓部一工作人員說,什么時候交房還沒定,讓業主補交錢的事也沒有最終確定。

  案例8 中寶北岸美域

  約定元宵節前商議

  新開發商不聞不問

  李先生2011年在中寶北岸美域樓盤買了房子,當時剛大學畢業,如今早已成家的他仍沒有住進新房,“這個樓盤五證齊全,沒想到至今拿不到房。

  項目爛尾多年后,2018年下半年終于有第三方開發商介入了該項目,業主們都很高興。新開發商在與業主的見面會上承諾,會先蓋回遷安置樓,至于商品房的相關事宜會在2019年農歷正月十五前與業主們具體商議。“現在過了約定時間,新開發商不聞不問。”

  據了解,“中寶北岸美域”項目系陜西中寶置業有限責任公司建設的未央區城改項目,位于未央區未央大道北側,西銅高速西側,秦漢大道北側。2014年9月后,原開發商經歷了資金鏈斷裂、內部股權變更、法人變化等復雜情況,城改項目也受到影響。2018年7月26日,該城改項目交由遠洋集團和四川王氏房地產開發有限公司出資成立的西安糖潤房地產有限公司投資開發建設。同年10月22日,西安糖潤房地產有限公司已將承諾的4億元后續建設資金全部匯入指定賬戶。2018年11月5日,向街辦遞交了復工方案及施工計劃,提出安置樓于2020年6月份交工使用。

  西安市住房保障和房屋管理局執法監察隊曾于2015年4月8日、2016年4月18日兩次在“中寶北岸美域”項目接待中心張貼《通告》,告知群眾該項目尚未取得《商品房預售許可證》,不要購買。2018年3月對違規開發該項目的公司進行了行政處罰。

  案例9 鼎瀚名苑

  政府正式接手

  交房仍然遙遙無期

  按照購房協議約定,位于西安市紡渭路的鼎瀚名苑小區應該在2014年交房,如今5年過去了,期間經歷了原開發商失聯、被捕、換政府接手,如今仍未交房。

  吳先生在2013年6月于鼎瀚名苑小區按揭購買了一套商品房,合同約定2014年6月30日交房。吳先生表示,當時買房就是看中了該樓盤五證齊全。2014年年初,小區單元樓主體都已建好.“本來用辛苦錢買的房子馬上就建好了,誰料轉眼間變成爛尾工程。后來聽其他業主說,開發商申請破產了,公司法人因涉及經濟問題已經被公安機關抓了。”

  吳先生稱,2017年事情終于有了轉機,灞橋區政府正式接手鼎瀚名苑項目,但區政府邀請業主代表開完會后再無動靜,業主詢問何時能開工后,工作人員都回復稱并不清楚,需要先處理完該樓盤遺留問題。

  2月28日,灞橋區相關部門稱,該小區目前正在內部裝修,整改方案出來后才能確定什么時候交房。

  資金斷檔爛尾延期傷

  >>尋求對策

  針對爛尾樓

  政府每年都在推進解決

  毫無疑問,很多樓盤都是由于資金鏈斷裂導致爛尾,但錢并不是唯一的原因。導致爛尾的原因,也可能是建筑本身手續不全,或者沒有通過相關審批。

  “建設時沒有嚴格按照規劃、土地、建設等手續建樓,存在違法加建現象,隨著國家政策的不斷完善,手續辦不下去,導致爛尾。”

  3月1日,華商報記者輾轉聯系上一樓盤的開發商,他坦言,由于過去房地產市場管理不夠規范和健全,開發企業資金缺乏,沒有足夠的資本金或抽逃資本金,取得項目后靠貸款、銷售及施工企業墊資等方式融資建設,一旦某個環節不順利,就會出問題,造成項目無法實施。另外,部分房地產開發項目無法與被拆遷戶達成拆遷安置補償協議,也會導致項目長期不能實施。此外,還有一個原因就是,樓盤涉及經濟糾紛或案件正在訴訟,法院對部分財產實行保全,也會導致項目停滯。

  這名開發商表示,有的房地產開發企業在項目實施過程中,因為規劃調整或拆遷量過大等原因,認為項目建成后難以獲利,也可能會停止實施建設。而很多市民在購房的時候貪圖便宜,以低于市場價購買房子,這些房子多是五證不全的,這就存在很大風險。

  西安市住房和城鄉建設局相關工作人員介紹,城棚改項目遵循的是屬地管理和行業管理的原則,主管部門一直在進行統計、梳理和協調工作。根據西安市政府2016年4月20日《研究城中村改造項目涉房穩定有關問題》會議精神及《西安市人民政府關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的若干意見》(市政發32號),對于城改項目存在的遺留問題由市城改辦、所屬區政府牽頭處理,相關單位積極配合。

  西安市城中村(棚戶區)改造辦公室一工作人員表示,業主有合同的話,可以根據合同約定維護自身權益。另外,樓盤爛尾原因各異,政府每年都在想各種辦法推進解決。

  >>“新生”案例

  西安部分爛尾項目“改頭換面”重獲新生

  “西北第一高”

  沉睡9年成地標

  西安多個爛尾樓,最終都是通過“改頭換面”重獲新生。

  南門外的原太陽宮,多次易手最終變更為珠江時代廣場后,歷時12年終于建成亮相;北大街原迎賓大廈更名為錦苑富潤大飯店之后,2007年開業;金花北路原西都大酒店沉睡了很久,幾經周折后于2010年變身新興戴斯大酒店,璀璨亮相。

  最有名的還要算南二環與朱雀路十字的陜西信息大廈,曾被稱為“西北第一高”,爛尾9年后,在2011年以皇冠假日酒店的新身份對外營業,成為一個地標性建筑。

  爛尾4年后

  漢城壹號完成交房1541戶

  西安城改項目中,漢城壹號也曾是一個“著名”的爛尾樓。

  漢城壹號項目位于漢城南路與棗園西路十字西南角,為蓮湖區楊家圍墻城改項目,開發企業為西安明城置業有限公司。該項目于2014年1月完成村民回遷安置。

  2015年1月,因開發企業資金鏈斷裂,導致項目商業開發樓盤長期停工,共涉及9棟樓1900余戶購房群眾。

  項目停工后,蓮湖區先后通過約談企業等多種途徑推進項目復工,但由于項目債權債務復雜、法院查封土地等原因,導致項目重啟失敗。期間,群眾交房訴求日益強烈,西安市委、市政府對此高度關注,自2017年11月,市委主要領導多次批示,市級領導多次召開專題會,并實地督導解決項目問題,終于在2018年5月30日,經過多輪磋商促成了遠洋集團與明城公司的正式合作。2018年7月15日,項目正式復工建設。

  蓮湖區與群眾建立了微信群,隨時和群眾面對面交流。2018年11月底9棟樓中的5棟竣工,今年1月19日最后1棟樓竣工,9棟樓的工程建設全面完成。2018年12月9日項目正式啟動交房,截至2019年1月28日共完成交房1541戶。收房業主對房屋質量和小區環境普遍表示滿意。

  蓮湖區相關部門表示,隨后將依法妥善處置項目債權債務糾紛,加快房屋產權手續辦理,讓業主放心;解決好業主入住后戶籍、教育等問題,打造星級小區,讓業主舒心。

  >>購房警示

  拒絕購買無證銷售的房屋

  西安市房管局曾發布新建商品房購房警示,以“選房前”“看房時”“買房時”3個時段為先后步驟,分別警示購房人在購買新建商品房時需要注意的事項。

  選房時:拒絕購買無證銷售的房屋,購房人必須查看開發企業是否具備“五證”,即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》,重點查看《商品房預售許可證》。

  查看《商品房預售許可證》時應注意3個問題:首先,《商品房預售許可證》中載明的開發企業應當和出售房屋的出賣人完全一致,否則不能確定開發企業銷售的合法性。其次,批準銷售的房屋和購房人購買的房屋必須一致。即購房人購買的房屋必須在銷售許可范圍之內,如未在銷售許可范圍之內,屬于非法銷售。最后,要核實項目名稱與開發企業的廣告宣傳是否一致。

  相關“五證”可在銷售現場通過公示內容查閱。開發企業以手續正在辦理為由提供不了“五證”的,購房人應拒絕購買,切不可盲目交納包括定金等任何款項。

  看房時:要實地了解樓盤,通過4個步驟來看房。

  購房人應當對有意向的樓盤進行實地了解,樓盤配套設施均以政府規劃審批為準,相關規劃文件均在現場公示。

  建議按以下4個步驟看房:第一步,了解目標房源的價格、面積、戶型、周邊環境和小區的配套設施以及售后服務,這些大多數購房人都能做到。第二步,對房屋的供水、供電、供氣、排污、綠化、保安、保潔等都要進行詳細的咨詢,這一點經驗較為豐富的購房人能做到。第三步,將置業顧問等相關方面的承諾以書面形式確認,這一點很少有購房人能做到,而日后的諸多糾紛往往源于此。最后一步,還應對開發企業的綜合實力、誠信度以及物業公司的口碑進行多方面了解。

  買房時:慎交購房定金,合同必須網簽備案。買房簽約時,購房人應重點關注:慎交購房定金。給付定金一方如果不履行義務,無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行義務,需向另一方雙倍返還定金。因此,購房人在確定購房意向前,盡量不要隨便向開發企業交付定金,要認識到簽訂了認購協議、交了定金,便具有法律效力,雙方都必須按協議履行。

  購房人付款時,一定要與開發企業登錄房管局商品房網簽平臺簽訂《商品房買賣合同》,并提交房管部門備案。購房人一定要詳細查看合同條款,雙方簽字確認后,再按合同約定付款。

  購房所有款項(首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款)必須全額交存至商品房預售資金監管賬戶,交存賬號應與售樓場所公示的《商品房預售資金監管協議》及雙方簽訂的《商品房買賣合同》載明的監管賬號一致,不得直接將購房款交存至開發企業的其他賬戶,以避免購房風險。

  如果購房人選擇按揭,必須看貸款是否能落實。按照按揭購房流程應先簽訂《商品房買賣合同》,后辦理按揭手續。一旦按揭貸款不成功,購房人就會面臨承擔高額違約金的風險。因此,在簽訂購房合同之前,應查清自己的信用狀況,向按揭銀行或住房公積金管理中心咨詢貸款政策,了解自己是否可貸款及額度,并正確評估自己的還款風險,以免合同簽訂后,貸款辦不下來,或者發現自己無力還貸,從而賠償違約金。

  >>律師支招

  開發商延期交房

  合同約定不同,維權選擇不同

  購買期房最怕的是逾期交房,陜西恒達律師事務所高級合伙人趙良善律師認為,在開發商延遲交房時,不管購房者是否要解除合同,都應在開發商遲延交房后立即發函書面催告交房,這既是購房者在開發商遲延交房時采取的應對措施,也是催告后可行使解除合同權利的前提條件。

  在購房合同中,雙方可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

  (1)若合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定遲延交房的損失。

  (2)若購房合同既約定違約金又約定賠償損失的,不能同時適用,可擇一較高者適用。如果需要解除合同的,購房款利息損失也應當考慮在內。

  陜西仁和萬國律師事務所胡超奇律師介紹,有的開發商為避免承擔延期交房的違約責任,在房屋尚未達到入住條件時便通知購房者入住,俗稱強交房。此時,購房者可要求開發商出示“兩書一表”:《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》、綜合驗收備案證明(即竣工驗收備案表)等材料,及審查水、電、氣等能否正常使用。否則,購房者有權拒絕收房,由此引起的法律責任由開發商承擔。如因不可抗力致使不能如期交房,則開發商無責。

  胡超奇提醒,購房者應注意收集和保留購房認購書、購房合同、開發商書面通知、短信息、報紙公告、銷售廣告、照片、錄像、政府相關部門證明等材料,以備在維權時使用。 華商報記者 佘暉 實習生 王路 文/圖

  評論

  針對爛尾樓盤能否一樓一策

  楊鵬買套房子對大多數人來說,幾乎要花費大半輩子的積蓄。關鍵是,大部分的在售樓盤都是期房,這意味著購房者簽訂購房合同后要等一段時間才能入住,而期房也存在風險。要問買期房最怕啥?答案除了“貨不對板”外,更多的恐怕要數“怕房子變成爛尾樓”了!

  導致延期交付乃至爛尾的原因各異,并不都是錢的問題。每個樓盤背后都有不同的“故事”,不可一概而論。但是,這種行為對于契約精神的破壞,對于普通購房者權益的侵害,對于城市形象、人居環境、社會安全的影響等,卻是顯而易見的。因此,針對不同的延期交付或者爛尾樓盤,有必要根據實際情況采取“一樓一策”,盡早予以妥善解決。

  目前,國內一些地方雖然已經開始試點現房銷售,但商品房預售制短期內尚無退出舞臺的跡象。也就是說,延期交付和爛尾樓盤這些樓市里長期存在的頑疾還會存在。這也提醒相關部門,要嚴格執行相關規定,加強過程監管,發現爛尾苗頭就應及時介入,將爛尾扼殺在萌芽狀態。同時,購房者在買房前要對樓盤進行全面了解,合理評估風險,有意識地規避爛尾風險。


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