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房地產市場虛火再起 官方“潑冷水”降溫預警十城

2019年05月26日 08:32   來源:華夏時報

  近日,房地產市場有重新火熱的苗頭。多個城市4月份環比漲幅擴大。銀保監會、住建部及時喊話房地產,為市場滅火,顯示出中央穩樓市的決心未變。

  銀保監會加強了對于房地產的資金監管,嚴查違規資金變相用于拿地和購房。住建部在此前約談6個城市的基礎上,又及時約談了4個城市。近日樓市狂飆突進的蘇州也再次升級了調控措施,及時剎住了市場瘋狂上漲以及炒作的“邪火”。

  市場虛火再起

  從國家統計局發布的2019年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據來看,新房市場方面,4月份新建商品住宅銷售價格環比上漲城市為67個,比上月增加2個,上漲城市數量回歸歷史較高水平,1個城市持平,2個城市下跌。其中,最高漲幅為秦皇島的1.8%,重慶、昆明和北海房價都漲了1.2%,并列第二。

  另外,二手房方面,4月環比上漲城市數量有55個,3個城市持平,12個城市下跌。一二三線城市的二手房價格也在全線上漲。

  58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《華夏時報》記者,從目前的全國房地產市場來看,整體維持了熱度小幅上揚趨勢,部分城市的確出現房價上漲過快的苗頭。經歷了樓市調控最為嚴厲的2018,又經歷了2019年一波“小陽春”洗禮,部分城市開始出現快速回暖,在成交放量的帶動下,市場對于房價上漲的預期也開始逐步增強。

  蘇寧金融研究院特約研究員江瀚在接受《華夏時報》記者采訪時則表示,首先,從房地產市場的角度來看,最近一段時間應該是各地房地產從嚴調控之后一個市場情緒反彈的過程,屬于市場回調,并不能作為市場過熱來解釋,這和2015年前后的房地產過熱是非常不一樣的。

  銀保監會整治融資亂象

  5月17日,銀保監會在發布了《關于開展“鞏固治亂象成果·促進合規建設”工作的通知》,力求從多方面保障打好防范化解金融風險攻堅戰,鞏固前期整治工作成果,防止市場亂象反彈回潮。整治內容中多處涉及房地產領域融資亂象,從側面對于房地產可能出現的房價上漲過快苗頭,進行了遏制。

  對銀行機構關于宏觀政策執行的亂象整治中,單獨提到房地產行業政策有:表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資;個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房;資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用于房地產開發。

  對非銀行領域亂象整治中,對信托領域的宏觀調控政策執行上,也涉及到房地產宏觀調控政策執行,包括向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資,或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資,直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

  對于銀保監會的整治融資亂象的要求,江瀚表示,監管層從控制風險的角度來看,對資金進行從嚴管理是監管層提高風險控制水平、降低系統性金融風險的體現。從整體市場來看,房地產企業幾乎每年都會有先松后緊的態勢,這一點是很正常的。

  張波也表示,今年以來,受整體市場流動性放松影響,房地產企業無論從融資的難度還是融資成本上都有了很大程度的緩解,同時一季度一二線樓市熱度提升也加快了購房者入市的步伐,受此影響房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升,也加大了對于融資的需求度。在此背景下,銀保監會重申對于房企的融資限制,也是屬于樓市調適度從緊,資金監管的閥門或面臨“微收緊”。

  住建部約談十城

  住建部也在第一時間做出了反應。5月18日,住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

  住建部要求,各地要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,進一步加強市場監測分析,及時解決市場運行中出現的問題,切實把穩地價、穩房價、穩預期的要求落到實處,確保房地產市場平穩健康發展。

  “如果說四月6城的約談只是警告,那么本次4城實實在在點名就是明確向市場釋放信號。”張波表示,本次約談表明了樓市的因城施策絕不是因城放松,人才政策頻頻落地也不是樓市政策全面放松的信號,再次顯示出中央對于2019年“三穩”的目標毫不動搖,對于各城市樓市穩定的要求絕不放松。

  此前,樓市過熱的蘇州緊急升級了樓市調控政策。5月11日,蘇州市人民政府發布《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》,規定在蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域,新房限售3年;蘇州工業園區全域二手房,限售5年。

  蘇州樓市緊急調控剎車,未來是不是會有更多城市效仿,調控是否會越來越嚴?張波表示,過熱的城市和地區未來出臺從緊調控措施將是個大概率事件,3-4月房價持續上漲幅度較高、土地市場較熱的城市,未來或將面臨“微收緊”。從二季度來看,市場熱度較高的城市,尤其是二線城市未來加碼的空間更大,調控的松緊變換在這些城市的體現更為明顯。

  未來的房地產市場也將難以出現往年的暴漲態勢。江瀚預測,房地市場已經全面從投機性市場向居住性市場轉移,未來房地產市場的主基調是穩定,房地產價格想要出現投機性的暴漲幾乎不太可能的。


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